水原公寓价格涨幅最高 借款利息负担也"暴增"

在水原公寓价格显示京畿道最高上升势头之际，韩国银行将基准利率上调至3%，导致公寓价格上升和贷款利息负担同时增加。

据27日韩国银行和韩国房地产院等信息，韩国银行金融通货委员会当日将基准利率从年2.75%上调至3.00%，上升0.25个百分点。继上月16日从2.50%上升至2.75%后，连续第二次上调，基准利率在一个多月内上升了0.50个百分点。

韩国银行将此次加息背景之一归因于首都圈房地产市场和家庭债务增长。

韩国银行在货币政策方向决定文中表示"首都圈住房价格持续高涨，家庭贷款也大幅增加"。随后说明在金融稳定方面需要继续关注首都圈住房价格上升势头和家庭债务增长扩大。

韩国银行总裁申铉送在记者座谈会上也诊断称，虽然首尔部分地区住房价格涨幅有所放缓，但首都圈整体住房价格持续高涨。金融界家庭贷款中，住房相关贷款和其他贷款均增加，显示出比往年更高的增长势头。

巧合的是，加息公告发布的当日，水原在京畿道地区录得最高公寓价格上升率的发表出炉。

根据韩国房地产院8月第四周周间公寓价格动向，以24日为基准，京畿地区公寓交易价格较前周上升0.23%，比前周上升率0.15%扩大了涨幅。

特别是水原永通区公寓交易价格在一周内上升0.75%，创下京畿地区最高上升率。广明市0.69%、龙仁수지区0.66%、龙仁기흥区0.63%、城南中原区0.60%等紧随其后。水原权选区也上升0.58%，创下未被指定为土地交易许可区的京畿地区最高上升率。

分析指出，包括永通区在内的京畿南部地区房价上升，除了对半导体业况的期待和房源短缺外，还受到三星电子内部住房贷款实施所带来的额外流动性流入期待的影响。

实际上在永通区，需求集中在三星电子内部住房贷款对象的专用面积85㎡以下公寓上。以上月5日内部贷款面积限制公开为基准，前后三周永通区中介交易比较结果显示，专用83~85㎡交易从129件增至146件，增加13.2%。相反，专用85㎡超过~110㎡交易从48件减至28件，下降41.7%。

在房价急剧上升的形势下，基准利率上升也导致以贷款购买住宅的实际需求方的金融成本负担扩大。

如单纯假设基准利率上升幅度完全反映在贷款利率中，由上月和本月两次0.50个百分点的上调，对于5亿元贷款来说，年增加250万元利息，月平均约20万8千元的利息负担。

贷款额为3亿元时年增加150万元利息，7亿元时增加350万元利息。不过实际贷款利率因COFIX和金融债利率、加算·优惠利率、固定·浮动利率与否等而异，基准利率上升幅度并非完全反映。

加息可能不会到此为止。韩国银行方面表示将在当日检查物价和经济景气流向、金融稳定状况，决定追加上调的时机和速度等。

因此水原房地产市场短期内也将同时受到房价上升压力和金融成本增加这两种相反因素的影响。特别对于贷款依存度较高的实际需求方，房价上升导致住宅购入成本增加，同时利息负担也扩大，可能产生双重负担。

房地产业界一位相关人士表示"由于企业贷款支持和奖金等需求积累，但房主卖出心理萎缩，交易虽减少但价格反而上升的流向可能持续"，"金融界也在管理贷款总量同时，为维持交易将呈现出多种方式"。

전시언 기자 yourside@news-s.kr