Bình luận Tổng thống Lee Jae-myung, liệu sẽ đi theo con đường "Mùa 2 Moon Jae-in" hay quay trở lại chủ nghĩa thực dụng?

Hai trụ cột của chính sách bất động sản của chính phủ đang cùng nhau rời khỏi quỹ đạo. Một là dự án cải cách thuế. Đó là động thái điều chỉnh khoản khấu trừ cơ bản thuế bất động sản toàn quốc cho chủ sở hữu một ngôi nhà không cư trú và sắp xếp lại các khoản khấu trừ đặc biệt cho giữ lâu dài dựa trên thời gian cư trú. Cái kia là quy định giới hạn tổng dư nợ tín dụng hộ gia đình. Đó là phương pháp đặt ra giới hạn trên lượng gia tăng khoản vay hàng năm cho từng công ty tài chính và thắt chặt cửa ngân hàng.

Những hạn chế của quy định khoản vay dựa trên hướng dẫn hành chính

Trước hết, hãy xem xét quy định tổng dư nợ. Quy định này có hình thức hướng dẫn hành chính dựa trên thẩm quyền giám sát sự ổn định vĩ mô của cơ quan tài chính, nhưng vì các hướng dẫn cụ thể không được quy định trong luật pháp nên đã bị chỉ trích là tăng sự không chắc chắn của thị trường. Công ty tài chính nộp mục tiêu hàng năm phù hợp với "hướng dẫn quản lý" của cơ quan, và nếu vượt quá sẽ bị bất lợi trong kiểm tra và giám sát năm sau. Hiến pháp quy định rõ ràng rằng việc hạn chế quyền cơ bản của dân chỉ có thể được thực hiện bằng luật pháp (Điều 37 Khoản 2) và tuyên bố rằng nó tôn trọng tự do kinh tế và sáng tạo của cá nhân và doanh nghiệp (Điều 119). Đó là lý do tại sao các cuộc kiểm tra quốc gia, v.v. lên tiếng chỉ trích rằng "sự không chắc chắn lớn đến mức gần như lạm dụng quyền lực" khi các quy định ảnh hưởng trực tiếp đến hành thực quyền sở hữu của dân hoạt động như hướng dẫn cửa sổ mà không có tiêu chuẩn pháp lý rõ ràng.

Các quốc gia phát triển chính yếu thường sử dụng các tiêu chuẩn được pháp định như DSR và LTV để đánh giá khả năng hoàn trả của người vay khi quản lý nợ hộ gia đình, nhằm đảm bảo tính dự báo được. Ngược lại, phương pháp kiểm soát tổng dư nợ cho mỗi công ty tài chính theo cách thống nhất dễ gây ra biến dạng cung cầu. Như quy định giới hạn tổng dư nợ mà Nhật Bản đã áp dụng vào năm 1990 trong thời kỳ sụp đổ bong bóng, các biện pháp kìm hãm nhân tạo quá mức có thể gây ra những cú sốc không lường trước được trên thị trường, vì vậy cần phải tiếp cận một cách thận trọng.

Mỗi khi đặt ra mục tiêu tỷ lệ gia tăng khoản vay và tăng cường quản lý tổng dư nợ, thị trường lặp đi lặp lại những tác dụng phụ. Mỗi khi quy định được tăng cường và vấn đề "vách đứt khoản vay" của người sử dụng thực tế phát sinh, họ lại đặt ra những ngoại lệ và nới lỏng lại, làm cho tài chính bất động sản trở thành "vá víu". Đó là lý do tại sao những tiếp nối từ những người sử dụng thực tế vào từ sáng sớm để đăng ký khoản vay hoặc không thể tìm kiếm tiền đặt cọc cuối cùng cho căn hộ đã phân lô, cảm thấy bối rối. Khi thắt lại rồi thất thoát xảy ra rồi lại nới lỏng, thậm chí Ủy ban Chính sách Tiền tệ Tài chính của Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc cũng lo lắng rằng quy định giới hạn tổng dư nợ đang làm suy yếu hiệu quả điều chỉnh lãi suất cơ sở.

Nếu ta theo dõi dòng họ của phương thuốc cấp tính này, sẽ cảm thấy thêm chán nản. Việc thực thi quản lý tổng dư nợ với mục tiêu tỷ lệ gia tăng cụ thể bắt đầu từ chính phủ Moon Jae-in năm 2021. Tỷ lệ gia tăng năm đó, dự kiến sẽ bị ràng buộc ở mức 5-6%, đã vượt mục tiêu lên 7,1%, và khi các ngân hàng ngừng cấp khoản vay mới vào cuối năm, họ đã tạo ra tình trạng "vách đứt khoản vay" cho những người sử dụng thực tế, sau đó vội vàng loại trừ khoản vay toàn bộ.

Chính phủ Lee Jae-myung đã hồi sinh phương thuốc thất bại đó và sử dụng nó mạnh mẽ hơn. Bắt đầu từ dự án 6·27 năm ngoái đặt ra giới hạn khoản vay thế chấp nhà ở thống nhất ở mức 600 triệu won, và sau các dự án 9·7, 10·15, đã phân hóa giới hạn thành 600 triệu, 400 triệu, 200 triệu won tùy theo giá nhà, rồi vào tháng 4 năm nay, đã đưa ra khẩu hiệu "cắt đứt mối liên hệ giữa bất động sản và tài chính" và thắt chặt tỷ lệ gia tăng khoản vay hộ gia đình xuống 1,5%. Và chỉ bốn tháng sau đó lại đầu hàng. Khi "mở cửa khoản vay" với phiên tiếp nhận lúc 6 giờ sáng đóng cửa chỉ sau 10 phút trở thành chuyện bình thường, và những tiếp nối từ những người sử dụng thực tế không thể tìm kiếm tiền đặt cọc cuối cùng cho căn hộ đã phân lô phát ra trong cuộc toàn thể tọa đàm do Tổng thống chủ trì, ngày 13 tháng này họ đã đưa ra dự án gấp đôi mục tiêu tổng dư nợ lên 3%. Khi thắt lại rồi thất thoát xảy ra rồi lại nới lỏng, tài chính bất động sản đã trở thành "vá víu". Thậm chí Ủy ban Chính sách Tiền tệ Tài chính của Ngân hàng Trung ương cũng lo lắng rằng quy định giới hạn tổng dư nợ đang làm suy yếu hiệu quả hạ lãi suất cơ sở. Họ kìm nén chính sách mà không thể nhìn thấy bốn tháng phía trước, rồi bảo dân hãy lên kế hoạch cuộc sống sao?

Thiệt hại cho người sử dụng thực tế do thiếu thiết kế hệ thống thuế tinh tế

Thuế cũng đáng tiếc khi thiếu thiết kế tinh tế. Bất chấp ý định của chính phủ về việc tăng cường tính thuế đối với chủ sở hữu một ngôi nhà không cư trú từ góc độ công lý thuế, hệ thống thuế hiện tại có nguy cơ tạo ra gánh nặng quá mức cho những người sử dụng thực tế tốt bụng. Những ví dụ điển hình bao gồm nhân viên văn phòng đã tạm thời bỏ trống nhà do được điều động ở địa phương hoặc do hoàn cảnh công việc, và những người trở thành chủ sở hữu một ngôi nhà không cư trú do chia sẻ di sản, v.v.

Tất nhiên, luật thuế có các quy định ngoại lệ đặc biệt cho những lý do bắt buộc như hoàn cảnh công việc hoặc chữa trị, nhưng quy trình chứng minh phức tạp và các yêu cầu nghiêm ngặt tạo ra những khoảng trống. Ngoài ra, còn có vấn đề là chủ sở hữu một ngôi nhà không thể đáp ứng yêu cầu cư trú tạm thời trong quá trình chuyển nhượng nhà sẽ phải gánh chịu gánh nặng thuế chuyển nhượng quá mức. Lợi nhuận chuyển nhượng phát sinh khi chuyển nhà không phải là thu nhập tích lũy trong tài khoản mà là tiền chuyển nhà để bước vào ngôi nhà tiếp theo. Trong bối cảnh giá nhà nói chung tăng, áp dụng thuế chuyển nhượng quá mức có thể hạn chế sự di chuyển lên trong nhà ở.

Các quốc gia chính yếu như Hoa Kỳ, Anh trao cấp khoảng khấu trừ khiêm tốn cho nhà ở cư trú để đảm bảo chuyển nhượng nhà ở cho chủ sở hữu một ngôi nhà, hoặc áp dụng hệ thống miễn giảm linh hoạt tỷ lệ thuận với thời gian cư trú. Tính thuế đối với chủ sở hữu một ngôi nhà thực tế phải được điều chỉnh một cách tinh tế ở mức ngăn chặn sự suy đoán trên thị trường. Cần phải cải thiện thiết kế chỉ cơ khí theo dõi thời gian sở hữu và cư trú rồi phạt, và đó là một phương pháp hợp pháp mở rộng các kênh hoán đổi nhà ở cho người sử dụng thực tế.

Phải quay trở lại giao tiếp với thị trường và chính sách dự báo được

Chúng ta đã thấy cảnh tượng này rồi. Chính phủ Moon Jae-in đã đổ ra hơn hai mươi dự án trong năm năm dưới danh nghĩa "chiến tranh chống suy đoán". Thuế chuyển nhượng bội kỳ đối với chủ sở hữu nhiều nhà đã tăng thay vì bán, và nhu cầu tránh gánh nặng thuế đã chuyển sang "một cái thông minh", đẩy giá nhà ở Gangnam lên cao. Luật Bộ Đôi Cho Thuê Nhà đã kết thúc bằng sự biến mất của danh sách cho thuê toàn bộ và giá cả cho thuê toàn bộ tăng vọt. Dù có kiến thức và logic để thiết kế chính sách, chúng ta đã xác nhận trong năm năm cách chính sách phục thù trên thị trường, nhưng chính phủ hiện tại đang đi theo cùng một con đường bằng cách hồi sinh quy định giới hạn tổng dư nợ và thắt chặt hệ thống thuế hơn. Không có gì lạ khi có lời nói về "Mùa 2 Moon Jae-in".

Bất kể ý định tốt có bao nhiêu, chính sách bỏ qua nguyên tắc thị trường sẽ tạo ra những tác dụng phụ không dự định. Chúng ta không nên lặp lại kinh nghiệm trong quá khứ khi quy định chủ sở hữu nhiều nhà đã gây ra việc khoá danh sách bán và hiện tượng tập trung vào "một cái thông minh". Chúng ta đã xác nhận nhiều lần về những hỗn loạn mà chính sách được thiết kế chỉ bằng danh nghĩa và khát vọng mang lại trên thị trường.

Việc hành động bất chấp tác dụng phụ được dự báo không phải là thuyết phục mà là ngoan cố. Phải sẵn sàng thay đổi bằng cách chấp nhận tiếng nói từ hiện trường. Phải ngừng các biện pháp cấp tính khởi phát từ ý tưởng của Tổng thống và quay trở lại chính sách ổn định có thể dự báo được, được kiểm chứng ở các quốc gia phát triển. Điểm khởi đầu là đưa ra lộ trình chuyển đổi quy định giới hạn tổng dư nợ sang quy định theo đơn vị người vay dựa trên luật pháp, và dễ dàng giảm gánh nặng thuế đối với chủ sở hữu một ngôi nhà thực tế. Dưới cấu trúc chính sách uống thường xuyên các biện pháp cấp tính, không thể kỳ vọng sự hoạt động thị trường bình thường.

Liệu cuộc họp báo ngày mai (18 tháng này) sẽ là khởi đầu của "Mùa 2 Moon Jae-in" hay là khởi đầu của chính phủ Lee Jae-myung theo chủ nghĩa thực dụng thực sự sẽ phụ thuộc vào Tổng thống Lee Jae-myung.