评论 李在明总统，是走向文在寅第二季，还是回归实用主义？
政府房地产政策的两大支柱正在同步偏离轨道。一个是税制改编方案，涉及调整非居住1套住宅所有者的综合房产税基本扣除额，重新整编长期保有特别扣除以居住期限为主的措施。另一个是家计贷款总量管制。即由金融公司逐年规定贷款增加额上限，实行收紧银行窗口的方式。
依赖行政指导的贷款管制局限性
先看总量管制。这项管制基于金融当局的宏观审慎监督权限，采取行政指导形式，但由于法律中未明确规定具体指导方针，被指会扩大市场不确定性。金融机构根据当局的"管理方向"提交年度目标，若超过则次年受到检查和监督的不利待遇。宪法规定国民基本权利限制只能通过法律实现（第37条第2项），并宣示尊重个人和企业的经济自由和创意（第119条）。对国民财产权行使有直接影响的管制在没有明确法律标准的情况下以窗口指导形式运作，这就是在国政监查等场合遭到"近似职权滥用、不确定性巨大"抨击的原因。
主要发达国家在管理家计负债时，主要采用衡量借款人还款能力的DSR、LTV等法制化标准来确保可预测性。而以一律的方式掌控各金融机构的贷款总量，容易引发供需扭曲。如同过去1990年日本在泡沫崩溃期采取的贷款总量管制一样，过度的人为抑制措施可能对市场造成意外冲击，需要谨慎对待。
每当以贷款增长率目标加强总量管理时，市场都反复出现副作用。管制趋严导致实际需求者贷款断崖问题频发，随后又设立例外重新放宽，如此循环往复使房地产金融成为了千疮百孔。这就是为什么会有实际需求者从凌晨开始排队接受贷款咨询，或为找不到已分配公寓的尾款而跺脚呼救。随着收紧、出现副作用后添加例外、再放松的循环重复，韩国央行金融通货委员会甚至担心总量管制会侵蚀基准利率调整效果。
追溯这一强硬医疗法的来源更令人黯然。具体提出增长率目标并开始本格推行总量管理的正是2021年文在寅政府。当年承诺按5~6%控制的增长率最终达到7.1%，超过目标，银行年末停止新贷业务，导致实际需求者贷款断崖，仓促中才将全租贷款列为例外。
李在明政府则是复活了这一失败的处方，并使用得更猛。从去年6·27对策开始按6亿韩元统一设限住宅担保贷款额度，经历9·7、10·15对策，逐步按房价差异化为6亿、4亿、2亿韩元，今年4月以"房地产与金融的绝缘"为名将家计贷款增长率收紧至1.5%。四个月后，他们举起了白旗。清晨6点接收申请10分钟内就额满的"贷款开门营运"成为日常，分配公寓尾款无着落的实际需求者呼声在总统主持的讨论会上爆发，于13日推出将总量目标增至3%、翻倍的对策。收紧、出现副作用后添加例外、再放松的循环使房地产金融支离破碎。韩国央行金融通货委员会也担心总量管制会蚕食基准利率下调效果。抱着连四个月都看不了的政策不放，却要求国民制定人生规划，这是何道理？
不精细的税制造成的实际需求者伤害
税收也缺乏精细设计。尽管政府从税务正义层面加强非居住1套住宅所有者课税的意图，现行税制存在对品行端正的实际需求者过度负担的风险。其典型代表是因地方任免或工作原因暂时无人在住的上班族，以及因继承分割等原因成为非居住1套住宅所有者的人。
虽然税法中存在针对工作原因或疗养等不得已事由的例外特例，但举证程序繁琐、条件严格，导致漏洞出现。此外，住宅转移过程中暂时无法满足居住要件的1套住宅所有者面临过度的转让所得税负担问题。住宅移转时产生的转让收益不是堆积在账户上的收入，而是用于搬迁至下一套住宅的住房搬迁资金。在房价全面上升的局势下，过度的转让所得税征收可能会制约住房改善移动。
美国、英国等主要国家为保障1套住宅所有者的住房搬迁，对居住住宅给予破格的扣除限额，或运行与居住期限成正比的灵活减免制度。对实际需求1套住宅所有者的课税应在制止市场投机的范围内精细调整。需要改进仅机械性比照保有·居住期限而施以惩罚的设计，实施为实际需求者住房换购拓宽渠道的正确之策。
应回归与市场沟通和可预测的政策
我们已经见过这一幕。文在寅政府在"与投机的战争"的名义下，5年间推出了二十多项对策。多套住宅转让所得税加倍征收不过增加了赠与而非挂牌，规避税负的需求聚向"精致的一套房"，推高了江南房价。租赁住宅2法带来了全租物业消失和全租价格暴涨。明理论和逻辑设计的政策如何在市场上遭受反噬，5年内反复确认，现政府却重蹈覆辙，复活总量管制并进一步收紧税制。不说这是"文在寅第二季"才算奇怪。
意图再好，无视市场原理的政策也会产生意料之外的副作用。不能重复多套住宅所有者规制导致物业锁定和"精致的一套房"集中现象的往日经验。仅凭名义和热情设计的政策在市场上会带来什么混乱，我们已经多次确认过。
执行预见的副作用不是信念而是固执。要敢于接纳现场声音并做出改变。要停止从总统想法出发的短期处方，回归到在发达国家验证过、可预测的稳定政策。要推出将总量管制转换为基于法律的借款人单位规制的路线图，首步就是大幅减轻1套住宅实际需求者的税收负担。在长期服用强硬医疗法的政策结构下，无法期待正常的市场运作。
明天（18日）的记者会是成为文在寅第二季的序幕，还是实用主义李在明政府的开始，这取决于李在明总统。